90坪の土地の魅力！自宅建築から土地活用まで解説

90坪という広さの土地は、そのスケール感から、どのような活用ができるのかイメージしにくいと感じる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、この広さは、ゆとりある住まいを実現するだけでなく、多様な収益化の可能性も秘めています。
今回は、90坪の土地が持つポテンシャルを最大限に引き出すための、住宅建築と土地活用の両面から具体的な選択肢をご紹介します。

90坪の土地での建築

広さの具体的なイメージ

90坪という広さを具体的に把握するために、まずは平米数に換算してみましょう。
1坪は約3.3平方メートルですので、90坪は約297平方メートルに相当します。
これは、テニスのシングルスコート1面半ほどの広さに例えられます。
一般的な注文住宅の平均面積が約120平方メートルであることを考えると、90坪の土地は、その約2.4倍にあたり、非常にゆとりのある空間であることがわかります。
畳数に換算すると約183畳となり、広大な空間をイメージしやすくなるでしょう。
この十分な広さを活かし、理想の住まいづくりや収益性の高い土地活用を検討することが可能です。

自宅の間取り例

90坪の土地があれば、間取りの自由度が格段に高まります。
例えば、家族が集まるリビングは、天井を高くした吹き抜け空間にすることで、開放感あふれる心地よい空間を演出できます。
広々としたキッチンや、十分な収納スペースを確保することも容易になり、日々の生活の質を高めるでしょう。
また、二世帯住宅を計画する際にも、各世帯のプライバシーを保ちつつ、共有スペースを設けるなど、多彩なレイアウトが可能です。
さらに、複数台の車を停められる広い駐車場や、ガーデニング、家庭菜園、BBQなどが楽しめるゆとりのある庭、あるいは趣味に没頭できる専用の部屋やアトリエを設けることも夢ではありません。

建築時の注意点

90坪という広大な土地であっても、家を建てる際にはいくつかの注意点があります。
まず、建ぺい率や容積率といった建築基準法上の制限を確認することが不可欠です。
これらの制限により、土地の面積すべてに建物を建てられるわけではありません。
希望する規模の家が法的に建築可能か、事前に確認しておく必要があります。
また、土地を最大限に活用しないまま広大な更地が残ってしまうと、固定資産税などの税金負担が大きくなる可能性があります。
自宅の建築だけでなく、余ったスペースを駐車場として活用するなど、土地全体を有効活用する視点を持つことが、税金負担の軽減や収益化につながります。

土地活用で広がる選択肢

アパート経営の特徴

90坪の土地は、アパート経営において十分な戸数を確保しやすい広さです。
これにより、安定した家賃収入が期待できます。
アパートの構造（木造、鉄骨造、RC造など）によって建築費や耐久性、遮音性などが異なりますが、90坪あれば3階建て以上のアパート建設も視野に入り、より多くの賃貸戸数を確保できる可能性があります。
ただし、建築費は規模や構造によっては1億円前後になることもあり、初期投資は大きくなります。
満室時の家賃収入と、建築費、管理費、空室リスク、メンテナンスコストなどを総合的にシミュレーションし、現実的な経営計画を立てることが重要です。

マンション経営の利点

マンション経営は、アパート経営と同様に、階数を増やすことで土地面積あたりの戸数を多く確保でき、家賃収入を最大化しやすいという利点があります。
特に、都心部や駅近などの好立地では、高い入居率と賃料設定が期待できます。
しかし、マンション建設はアパートよりも初期費用がさらに大きくなる傾向があります。
また、エレベーターや共用部分の維持管理にも継続的な費用がかかるため、長期的な視点での運営管理計画が不可欠です。
入居者にとって快適な環境を維持することが、資産価値の維持と入居率の向上に繋がります。

駐車場経営のメリット

駐車場経営は、アパートやマンション建設に比べて初期費用を抑えやすい土地活用方法の一つです。
舗装や区画整理、精算機などの設備投資が必要ですが、比較的少ないコストで始められます。
月極駐車場であれば安定した収入が見込め、コインパーキングであれば稼働率次第で高い収益も期待できます。
90坪の土地があれば、普通車で15台から19台程度を収容できるため、一定の収益が見込めます。
特に、周辺に商業施設や駅があり、駐車スペースが不足している地域では需要が見込めるでしょう。
管理の手間も比較的少なく、土地活用初心者にも取り組みやすい選択肢と言えます。

その他の活用方法

アパートやマンション、駐車場以外にも、90坪の土地の活用方法は多岐にわたります。
例えば、トランクルーム（コンテナ倉庫）経営は、住宅密集地でも比較的小規模な敷地や変形地を活かしやすく、一度設置すれば安定した収入が期待できます。
また、高齢化社会の進展に伴い、サービス付き高齢者向け住宅や介護施設といった福祉施設の需要も高まっています。
90坪の土地があれば、小規模ながら地域に貢献できる施設を建設することも可能です。
さらに、オフィスビルや貸店舗、貸倉庫なども、立地条件や周辺の需要によっては有力な選択肢となります。

税金対策のポイント

土地活用を行う上で、税金対策は重要なポイントとなります。
土地を住宅用地として活用する場合、固定資産税や都市計画税が大幅に軽減される特例措置があります。
特に、居住用の建物を建てることで、税負担を大きく減らすことが可能です。
また、相続税対策としても土地活用は有効です。
例えば、更地のまま相続するよりも、アパートやマンションなどの賃貸物件が建っている状態の方が、相続税評価額を低く抑えられる場合があります。
法人化して土地や建物を所有する形をとることで、相続税負担を軽減するスキームも存在します。
ただし、これらの制度の適用には一定の要件があるため、専門家への確認が不可欠です。

法規制の確認事項

90坪という広さの土地であっても、建築や土地活用には様々な法規制が関わってきます。
まず、土地の「用途地域」を確認することが重要です。
用途地域によって、建築できる建物の種類や用途が制限されます。
例えば、住宅専用地域では事業用施設を建てられない場合があります。
また、「建ぺい率」は敷地面積に対する建築面積の割合、「容積率」は敷地面積に対する建物の延床面積の割合を示し、これらによって建築可能な建物の規模が決まります。
その他にも、地域によっては高さ制限や日影規制などが設けられている場合があります。
これらの法規制を事前に把握し、計画に反映させることが、法的な問題を回避し、スムーズな土地活用を進める上で極めて重要です。

まとめ

90坪の土地は、その広さゆえに、ゆとりあるマイホームの建築から、アパート・マンション経営、駐車場経営といった多様な土地活用まで、幅広い選択肢を提供します。
それぞれの活用方法にはメリット・デメリットがあり、初期費用、収益性、リスクなどを総合的に比較検討することが成功の鍵となります。
また、税金対策や法規制の確認も、土地活用を成功させる上で見逃せない重要な要素です。
ご自身の目的や資産状況に合った最適な活用方法を見つけるためには、専門家への相談も有効な手段となるでしょう。