45坪の土地売却で税金を抑えるには？譲渡所得税の計算と特例を解説

土地の売却は、人生における大きな決断の一つです。
特に、ご自身の所有する45坪ほどの土地を手放す際には、どれくらいの税金がかかるのか、あるいは税負担を軽減できる特例措置があるのか、といった点が気になることでしょう。
広さが税額計算にどう影響するのか、また、適用できる優遇制度の面積制限はどのようなものなのかを事前に把握しておくことは、円滑な取引と納得のいく結果を得るために不可欠です。
今回は、45坪の土地売却における譲渡所得税の計算方法と、面積に関連する税制優遇措置について詳しく解説します。

45坪の土地売却譲渡所得税の計算方法

売却益から取得費譲渡費用を差し引いて譲渡所得を算出する

土地を売却して得た利益には譲渡所得税が課税されますが、その計算の基本は、売却価額から取得にかかった費用（取得費）と売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引くことです。
具体的には、「譲渡所得＝売却価額－（取得費＋譲渡費用）」という算式で求められます。
取得費には、土地そのものを購入した代金に加え、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、契約書に貼付した印紙税、そして取得した年分の固定資産税・都市計画税のうち取得日以降に対応する額などが含まれます。
一方、譲渡費用には、売却時の仲介手数料、売却活動にかかった広告費、測量費、登記費用、譲渡所得税の申告を税理士に依頼した場合の報酬、不動産の所有権移転登記にかかる登録免許税などが該当します。
もし取得費が不明な場合や、計算しても売却価額の5%に満たない場合は、「概算取得費」として売却価額の5%で計算することも可能です。
45坪という土地の面積自体が直接この計算式に影響を与えるわけではありませんが、売却価額や、それに伴う取得費・譲渡費用の総額は土地の規模によって変動するため、譲渡所得の金額を左右する要因となります。

45坪の土地でも適用できる小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、相続税や贈与税の計算において、亡くなられた方や贈与された方が居住・事業に使用していた土地などの相続税評価額や贈与税評価額を一定限度まで減額できる制度ですが、譲渡所得税の計算においても、特定の状況下で間接的に影響を与える場合があります。
特に、土地を「居住用」または「事業用」として利用していた場合に適用が検討されます。
例えば、ご自身が居住していた土地（特定居住用財産）を売却する場合、相続税や贈与税の計算上、330平方メートルまでの土地の評価額を8割減額できます。
45坪は約148.7平方メートルですので、この面積要件は余裕をもってクリアできます。
また、事業に使用していた土地（特定事業用財産）についても、400平方メートルまでの土地の評価額が8割減額されます。
こちらも45坪であれば面積要件を満たします。
これらの特例が適用されることで、相続税や贈与税の負担が軽減され、結果として、将来その土地を売却する際の取得費（相続税の課税価額が取得費とみなされる場合）に影響を与える可能性があります。
ただし、これらの特例の適用には、土地の利用状況や所有期間、相続・贈与後の親族の関係など、面積以外の細かな要件も厳密に定められています。

45坪の土地売却優遇措置の面積制限

「一生一屋」3,000万円特別控除の面積要件

マイホームを売却した際に利用できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」は、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる、非常に有利な制度です。
この特例を受けるためには、いくつかの要件がありますが、45坪の土地売却において特に重要なのは面積要件です。
この制度では、原則として、譲渡した年の1月1日時点で居住していた家屋とその敷地について、所有期間の長短に関わらず、譲渡した土地の面積が800平方メートルまでであれば、面積による制限なく特別控除を適用することが可能です。
45坪（約148.7平方メートル）は、この800平方メートルという上限を大幅に下回るため、面積面においては、この3,000万円特別控除の適用を受ける上で全く問題ありません。
ただし、この特例は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却することや、親子や夫婦間での売買でないこと、過去10年以内に他の特例（例えば、軽減税率の特例など）を利用していないことといった、他の要件も満たす必要があります。

長期譲渡所得の軽減税率と面積

土地などの固定資産を売却して得た譲渡所得にかかる税金は、その資産の所有期間によって税率が変わります。
具体的には、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」となり、税率が軽減されます。
長期譲渡所得の場合、所得税（復興特別所得税含む）が15.315%、住民税が5%、合計で約20.315%の税率が適用されます。
一方、所有期間が5年以下である「短期譲渡所得」の場合は、税率が大幅に上がり、所得税（復興特別所得税含む）が30.63%、住民税が9%、合計で約39.63%となります。
この所有期間の違いによる税率の軽減措置については、売却する土地の面積（45坪であるかどうか）が直接影響することはありません。
税率はあくまで所有期間によって決定されます。
したがって、45坪の土地を売却する際にも、5年以上所有していれば長期譲渡所得として、より有利な税率が適用されることになります。

事業用土地の特例における面積要件

小規模宅地等の特例には、事業用に使用されていた土地（特定事業用財産）に対する減額措置も含まれています。
これは主に相続税や贈与税の計算において、評価額を減額する制度ですが、相続税の計算でこの特例が適用された土地を相続した場合、その土地を譲渡する際の取得費の計算に影響が出ることがあります。
特定事業用財産の場合、相続税・贈与税の計算上、限度面積400平方メートルまでの土地の評価額を80%減額することができます。
45坪（約148.7平方メートル）は、この400平方メートルという面積要件を十分に満たしています。
したがって、もしその土地が亡くなられた方や贈与された方によって事業用として長期間利用されていた場合、相続税や贈与税の計算において、この面積要件を満たすことで評価額の大幅な減額が期待できます。
この減額された評価額が、将来の譲渡所得税計算における取得費の基礎となる場合があるため、面積面では有利に働く可能性が高いと言えます。

まとめ

45坪の土地売却における譲渡所得税は、売却価額から取得費や譲渡費用を差し引いて計算されます。
所有期間が5年超であれば、長期譲渡所得の軽減税率が適用され、税負担を軽減できます。
また、45坪という面積は、居住用財産を売却する際の3,000万円特別控除（面積800㎡まで）や、相続税計算における小規模宅地等の特例（特定居住用財産330㎡、特定事業用財産400㎡まで）といった、税負担を軽減する様々な優遇措置の面積要件を満たしやすいという特徴があります。
これらの特例は、適用できれば税額を大きく減らすことが可能ですが、面積以外の細かい適用要件（居住期間、所有期間、事業継続の有無など）も存在するため、ご自身の状況に合わせて税理士などの専門家にご相談いただくことを強くお勧めします。