洲本店

セットバックという言葉、土地探しや家づくりを検討する際に耳にしたことがある方もいるのではないでしょうか。
建物を建てる際に、土地を道路から一定の距離後退させることを指すこのセットバック。
実は、接道義務や道路の幅員など、さまざまな要素と深く関わっています。

今回は、セットバックの基礎知識から注意点、よくある質問までを分かりやすく解説し、土地購入や建築における疑問を解消するお手伝いをいたします。
スムーズな家づくりを進めるためにも、ぜひ最後までお読みください。

セットバックの基礎知識と注意点

セットバックとは何か

セットバックとは、建物を建てる際に、土地と道路の境界線を道路側に後退させることをいいます。
これは、建築基準法で定められた接道義務を満たすため、または、道路幅員を確保するために必要となる場合があります。
道路の幅員が狭く、緊急車両の通行を確保できない場合などに、セットバックが求められるのです。
セットバックが必要な土地は、通常の土地と比較して価格が低い傾向にあります。

接道義務とセットバックの関係

建築基準法では、都市計画区域内の建物は、一定の幅員を持つ道路に2メートル以上接していなければならないと定めています。
これが接道義務です。

道路の幅員が4メートル未満（地域によっては6メートル未満）の場合、接道義務を満たしていないとみなされ、セットバックが必要となるケースがあります。
接道義務は、災害時における緊急車両の通行確保を目的としています。

2項道路とセットバックの関係

幅員が4メートル未満の道路でも、建築基準法施行時または都市計画区域編入時に既に建物が建っていた場合、特定行政庁の指定により「2項道路」（みなし道路）として扱われることがあります。
2項道路に接する土地で建物を建て替える際には、セットバックが必要となります。

セットバックの計算方法 向かい側が宅地の場合

道路の向かい側が宅地の場合、セットバック距離は、道路の中心線から2メートル以上離れるように計算されます。
道路の幅員が3メートルであれば、両側でそれぞれ0.5メートルずつ後退させる必要があります。

セットバックの計算方法 向かい側が川や崖の場合

道路の向かい側が川や崖などの場合、向かい側は後退させることができないため、建物の側の土地のみで4メートル以上の道路幅を確保する必要があります。
道路の幅員が3メートルであれば、1メートル後退させる必要があります。

セットバックが必要な土地の購入検討ポイント

セットバックが必要な土地を購入する際は、セットバック後の敷地面積が希望する建物の建築に十分かどうか、セットバックにかかる費用、固定資産税への影響などを事前に確認することが重要です。
また、防災性や利便性についても考慮しましょう。

セットバック後の土地の扱いと固定資産税

セットバックした土地は、原則として道路の一部となり、私的な利用はできません。
ただし、自治体によっては、土地を買い取ったり、補助金や助成金を支給する制度を設けている場合があります。

また、セットバック後の土地は固定資産税の非課税の対象となるため、税負担が軽減されます。
ただし、非課税の申請は必要です。

セットバックにかかる費用と自治体の補助制度

セットバックには、測量費用、道路整備費用、分筆登記費用などがかかります。
費用は、セットバックする面積や地盤状況などによって大きく変動します。
自治体によっては、費用の一部を補助する制度が設けられている場合があるので、事前に確認しましょう。

セットバックに関するよくある質問と回答

セットバックを拒否することはできるか

セットバックは、建築確認申請の際に必要となるため、拒否することはできません。
セットバックせずに建築することは法律上認められていません。

セットバック済み土地の確認方法

セットバック済みの土地かどうかを確認するには、不動産会社や建築士に相談し、役所（建築指導課など）に確認するのが確実です。
土地の登記簿謄本を確認することも重要です。

セットバック後の土地の利用方法

セットバック後の土地は道路の一部となるため、駐車場や庭として利用することはできません。
植栽など、一部の利用が認められる場合もありますが、自治体の規定に従う必要があります。

セットバック物件の売却について

セットバックが必要な土地は、敷地面積が狭くなるため、売却が難しい場合があります。
売却を検討する際は、価格設定や買い手への説明を慎重に行う必要があります。

セットバックが必要な物件を購入すべきかどうかの判断基準

セットバックが必要な物件を購入するかどうかは、セットバック後の敷地面積、費用、税金、防災性、利便性などを総合的に判断する必要があります。
予算、希望する建物の規模、将来的な売却計画などを考慮しましょう。

セットバックに関するトラブル事例とその対策

セットバックに関するトラブルとしては、セットバックの範囲に関する認識違い、隣地との境界問題、費用負担に関するトラブルなどが挙げられます。
トラブルを防ぐためには、事前に関係者との十分な協議、契約内容の確認、専門家への相談などが重要です。

まとめ

セットバックは、土地と道路の関係、建築基準法、接道義務など、様々な要素が絡み合った複雑な問題です。
土地の購入や建物の建築を検討する際には、セットバックに関する知識を十分に理解し、専門家への相談を積極的に行い、トラブルを未然に防ぐことが大切です。
セットバック後の敷地面積、費用、税金、防災性、利便性などを考慮し、慎重に判断しましょう。

セットバックが必要な土地であっても、条件によってはメリットがある場合もあります。
個々の状況に合わせて、最適な判断を行うことが重要です。
事前に十分な調査と確認を行い、後悔のない選択をしてください。